수업 1부동산 수준 실사 입력값: 임대료, 비용 비율, 임대 만기, 임차인 집중도, 지리적 다각화이 섹션에서는 REIT 평가에 입력되는 부동산 수준 언더라이팅 입력값에 중점을 둡니다. 임대료, 운영 비용, 임대 만기, 임차인 구성, 지리적 분포를 분석하여 현금흐름 지속성과 집중 위험을 평가합니다.
시장 임대료, 현 임대료, 시장가 조정운영 비용 비율 및 회수임대 갱신 일정 및 다운타임임차인 신용 품질 및 집중 위험지리적 및 자산 클래스 다각화수업 2NAV 및 자산 기반 평가: 부동산 수준 가치 추정, 캡률, 잔여 토지/가치 조정 할인이 섹션에서는 REIT의 NAV 및 자산 기반 평가를 개발합니다. NOI와 캡률을 사용하여 부동산 가치를 추정하고, 개발 및 토지 조정, 총 자산 가치를 적절한 할인으로 주당 주식 NAV와 조정합니다.
부동산 수준 NOI 및 시장 캡률 선택안정화 vs 현 소득 가정개발, 토지, 공중권 가치 평가GAV를 주당 주식 NAV와 조정NAV 프리미엄, 할인, 촉매수업 3세금, 우선주, 소수 지분, 비핵심 자산을 위한 평가 조정여기서는 구조적 조정을 통합하여 주식 가치를 정제합니다. 세금, 우선주, 소수 지분, 비핵심 자산을 처리하여 기업 가치와 NAV가 보통주주 청구권을 적절히 반영하도록 학습합니다.
이연 및 우발 세금 부채 조정우선주 청구권 가치 평가 및 차감NAV에서 비지배 지분 회계비핵심 및 매각 예정 자산 처리기업 가치에서 주당 주식 가치 연결수업 4소득 기반 접근법: REIT 배당 할인 모델 및 배분 가능 현금흐름REIT에 맞춘 소득 기반 평가를 적용합니다. 섹션에서는 배당 할인 및 현금흐름 모델, 배분 가능 현금 예측, 지급, 재투자, 레버리지 가정을 성장 및 위험과 맞추는 것을 다룹니다.
REIT 주식 배당 할인 모델배분 가능 현금 모델링지급 비율, 보유, 성장 연결종단가치 및 주식 비용 추정DDM 및 할인 현금흐름 출력 비교수업 5거시 및 부문 드라이버: 금리 민감도, 캡률 압축/확대, 점유율, 임대 성장, 임대 구조여기서는 REIT 성과를 거시 및 부문 요인과 연결합니다. 금리 민감도, 캡률 움직임, 점유율 및 임대 추세, 임대 구조가 부동산 유형 간 임대인, 임차인, 대출자 간 위험을 어떻게 이동시키는지 공부합니다.
금리 채널 및 REIT 가격 책정캡률 압축 및 확대 역학점유율, 임대 성장, NOI 회복력임대 기간, 인덱싱, 에스컬레이션 조항부문 특화 수요 및 공급 조건수업 6REIT 평가 스트레스 테스트: 경기침체 시나리오, 금리 상승, 유동성 제약불리한 조건 하의 REIT 평가 스트레스 테스트 방법을 배웁니다. 경기침체, 금리 충격, 유동성 압박 시나리오를 구축하여 NOI, 캡률, 자금 조달 접근, 주식 가치에 미치는 영향을 모델링하고 하방 위험 및 회복력을 평가합니다.
거시 및 부동산 스트레스 시나리오 설계NOI 하락 및 높은 캡률 모델링재융자 위험 및 유동성 위기 분석계약 위반 및 희석 위험 평가투자자를 위한 스트레스 테스트 출력 해석수업 7운영 자금(FFO) 및 조정 FFO(AFFO): 계산, 정규화, 한계이 섹션에서는 FFO와 AFFO를 정의하고, 계산 및 정규화 방법을 보여주며, 반복 vs 비반복 항목 조정을 강조합니다. 평가 및 지급 지표로 FFO와 AFFO 사용 시 주요 한계를 검토합니다.
GAAP 순이익에서 FFO 조정 단계일반적인 FFO 및 AFFO 조정 카테고리일회성 및 비반복 항목 정규화지속 가능 현금흐름 대용치로서의 AFFO평가에서 FFO 및 AFFO 사용 함정수업 8REIT 상대적 평가: FFO 배수, AFFO 배수, 동종/부문 벤치마킹이 섹션에서는 REIT에 맞춘 상대적 평가 도구를 다룹니다. FFO 및 AFFO 배수를 적용하고, 부문 내 발행자 비교, 성장 및 위험 조정, 동종, 지수, 사모 시장 지표 대비 평가 스프레드를 해석합니다.
동종 그룹 및 부문 벤치마크 선택FFO 및 AFFO 배수 구성성장, 위험, 품질 배수 조정동종 대비 프리미엄 및 할인 분석공모 배수를 사모 시장 데이터와 연결수업 9대차대조표 및 자금 조달: 레버리지 지표(부채/EBITDA, 대출 대 가치), 계약 분석, 만기 일정 함의이 섹션에서는 REIT 대차대조표와 자금 조달 선택을 분석합니다. 레버리지 비율, 대출 대 가치, 부채 서비스 지표 해석, 계약 패키지 검토, 만기 사다리와 재융자 위험이 주식 평가에 미치는 영향을 평가합니다.
부채/EBITDA, LTV, 고정비용 커버리지담보 vs 무담보 부채 구조주요 재무 및 운영 계약부채 만기 사다리 및 재융자 절벽금리 및 통화 노출 헤징수업 10REIT 기본: REIT 구조, 세금 규칙, 배분 요구사항, 주식 REIT 유형여기서는 평가의 기반이 되는 핵심 REIT 기본을 검토합니다. 법적 구조, 세금 처리, 배분 규칙, 주요 주식 REIT 카테고리를 검토하고, 각 요소를 현금흐름 안정성, 성장 전망, 위험 프로필과 연결합니다.
법적 정의 및 자격 테스트투과 과세 및 투자자 영향배분 요구사항 및 지급 정책주식 REIT 부동산 유형 분류성장, 레버리지, 위험 함의